כדי לצאת מהסחרור בשוק הדיור חייבים לשנות את מושגי הבסיס שמנחים את קובעי המדיניות ורשויות התכנון. בראש ובראשונה חייבים להבין שבישראל 2017 התושבים לא מחפשים קורת גג הם מחפשים מקום מגורים איכותי. מקום מגורים הוא הרבה יותר מהדירה עצמה, מקום מגורים הוא קהילה, תרבות פנאי, חינוך, נגישות לתעסוקה, סביבת חיים שלמה – הוויה. העולם המערבי המפותח  כבר לא עסוק רק בקיום הבסיסי הוא עסוק באיכות החיים של הפרט בשביעות הרצון שלו באושר שלו – מגורים הם המקום בו אדם מרגיש מאושר, שלם, שבע רצון.

הטעמים של האזרח הישראלי, כמו בעולם המערבי המפותח, רבים ומגוונים, יש מי שחפץ בסביבה כפרית, יש מי שחפץ בסביבה פרברית, ויש מי שחפץ בסביבה עירוניות אינטנסיבית. בישראל, בדומה לעולם המערבי כולו, יותר ויותר אנשים מבקשים לגור בסביבה עירונית איכותית . סביבה אינטנסיבית, מעורבת שימושים, נגישה לתרבות ולשירותי פנאי המבוססת על תנועה מועטה וגם זאת  בעיקרה בתחבורה ציבורית או תחבורה ירוקה, סביבה בה קל להגיע לעבודה ואפשר לעבוד בשעות גמישות לאורך היום כזו שמאפשרת אפילו לקפוץ בצהרים הביתה. סביבה שיש בה קהילת עסקים גדולה ומגוונת כזו שמאפשרת אינטגרציה רב תחומית קלה זמינה.

קיומם של מרכזים עירונים איכותיים הוא לא ענין של טעם אישי, אלא גם ענין של צורך כלכלי לאומי. כדי שהכלכלה המקומית תהיה יעילה וברת תחרות, אל מול כלכלות העולם, בתחום הייטק והשירותים, היא חייבת להתנהל בסביבה מתאימה – סביבה עירוניות איכותית. זו הסיבה שהערים   המובילות בעולם - הולכות וגדולות, ושמרכזי העסקים העירוניים מתפתחים בקצב מואץ, כאשר האינטנסיביות העירוניות והצפיפות העירוניות בערים החזקות בעולם היא גבוה והולכת וגדלה.

הצורך האנושי הזה, של אחוז גדול מהאוכלוסייה לגור ולעבוד בסביבה עירונית, שהולך וגדל משנה לשנה, מביא את מערכות התכנון בעולם כולו להגביר את העיסוק בפיתוח אינטנסיבי של התחדשות עירוניות. התחדשות עירונית במובנה הרחב היא פיתוח והגברת האינטנסיביות של מוקדי מגורים ותעסוקה ישנים, שבאופן טבעי התשתיות המקומיות והתחבורתיות אליהם מפותחות כבר, והפיכתם למוקדי עירוניות איכותיים.

ארז פודמסקי שקד (צילום: שלומי מזרחי)
ארז פודמסקי שקד | צילום: שלומי מזרחי

כיוון שאחד הפרמטרים המרכזיים לאיכות סביבה עירונית היא המרחק "ממרכז העניינים" – והכוונה לאזור "ממותג" המשלב - דיור , תעסוקה, בילוי ופנאי, הרי שהדרך היחידה להגדיל את היצע המגורים העירוני הוא לפתח מספר רב של  "מרכזי עניינים" בכל עיר, ובאופציית נגישות קלה בין מרכזי העניינים עצמם, כדי להכפיל כח וליצור יתרון לגודל של מרכזי המשתווים למרכזי כלכלה עולמיים. 

מדינת ישראל חייבת לשנות את תפיסת המציאות שלה, להבין שלהגדיל את היצע הדירות בשכונות פרבריות שאינם "מרכז העניינים" , זה פתרון מצוין ונאות בפני עצמו, אבל אינו עונה ל ביקושים למגורים במרכזי הערים.

כל עוד היצע הדיור לא יחפוף את הביקוש הגדול למגורים עירונים,  מחירי הדיור במרכזים העירונים הקיימים ימשכו לעלות, וימשכו את מחירי הדיור בכלל - כלפי מעלה.

ולכן הדרך היחידה להשגת יציבות בשוק המגורים היא האצת פיתוח מרכזי הערים הקימות, וזאת על ידי ייזום פרויקטים של התחדשות עירונית. התחדשות עירוניות איכותית כזו שמגבירה את הצפיפות בצורה משמעותית.  רק ככה נדביק את פערי הביקוש העצומים לדיור במרכזי העניינים. חייבים להפסיק לדבר על דיור על השתכנות וחייבים להתחיל לדבר על מגורים – היכולת של אדם לגור בסביבת החיים שהוא חפץ בה.

אם היינו צריכים לכתוב " על רגל אחת"  איך הופכים את חלום ההתחדשות העירונית למציאות, היינו מתמקדים ראשית בהסרת חסמים מיסויים ותכנוניים, בעיקר בתחום חוסר הוודאות בזכויות שיינתנו לכל פרויקט. היינו מובילים שינויי חקיקה שיאפשרו וודאות בתחום ניוד הזכויות, שיכול להוות מנוף כלכלי משמעותי  להוצאה אל הפועל של פרויקטים להתחדשות עירונית.

ירון גינדי (צילום: יחסי ציבור)
ירון גינדי | צילום: יחסי ציבור

בנוסף יש לדרוש מהוועדות המחוזיות או מוועדות ייעודיות , לאשר תוכניות אב להתחדשות עירונית, תוכניות המקצות מכסות נדרשות של תוספות בנייה, שחלוקתן תוטל על  הוועדות המקומיות.

כך נאזן בין הצורך לראייה כוללת של תהליכי ההתחדשות, עם הקלה בביצוע ובקיצור תהליכי התכנון, בכך שאת התכנון האופרטיבי וכלל התהליכים הטכניים תוביל הרשות המקומית.

עו"ד ארז פודמסקי שקד כיהן בעבר כמנכ"ל עיריית בת ים. יועץ המס ירון גינדי הוא נשיא לשכת יועצי המס בישראל